Грузия и Испания вошли в топ-5 стран, где россияне чаще всего покупали недвижимость в 2024 году. И если квартиры в Испании и до этого пользовались популярностью, спрос на жилье в Грузии сильно вырос за последний год.
Сколько стоят квартиры в этих странах, как оформляются сделки и реально ли взять ипотеку — опытом делятся читательницы «Бумаги» и Paper Kartuli, которые продали жилье в России и вложились в объекты за границей.
Подготовить материал нам помогли эксперты из ORBI Group. Это ведущий девелоперский холдинг в Грузии, который специализируется на высокодоходной инвестиционной недвижимости.
О героинях:
- Полина, купила квартиру в Батуми, переехала из Москвы, очень довольна приобретением.
- Алла (имя изменено по просьбе героини), купила квартиру в Барселоне, переехала из Петербурга, радуется жизни среди солнца, моря и гор.
Идея
Полина из Батуми: У меня была квартира в Москве — после эмиграции встал вопрос, что с ней делать. Сдавать не было смысла, потому что арендная плата весной 2022-го сильно упала. Я решила продать жилье и вложиться в другое за границей. Выбрала Грузию, а именно Батуми: это был город, где захотелось задержаться. А еще все вокруг говорили о низких ценах на недвижимость.
Я взяла квартиру в марте 2022 года — в многоэтажном доме на этапе котлована. Квартира стоила около 50 тысяч долларов за 56 квадратных метров. Это 1+1, в народе «евродвушка»: спальня и гостиная, совмещенная с кухней. Изначально мотивация была простой: продать, купить, потом снова продать и заработать. Но всё же хотелось не просто инвестировать в недвижимость, а найти место, которое станет домом — хотя бы на время.
Как развивается рынок покупки жилья в Грузии
Согласно исследованию, проведенному ORBI Group и Paper Agency, о покупке недвижимости в Грузии задумывались 53 % читателей Paper Kartuli. Большинство рассматривает этот шаг как возможность найти место для жизни, а также выгодную инвестицию и способ легализации в стране. Рынок недвижимости в Батуми демонстрирует стабильный ежегодный рост: согласно исследованию Galt & Taggart,
В 2024 году общая рыночная стоимость проданного в городе жилья составила 978 млн долларов, что на 4% больше чем годом ранее, а средняя доходность от аренды достигает 8,8 %.
Сколько сейчас стоит жилье в Батуми
Наш опыт показывает, что стоимость квартир в Батуми начинается от 25 000 долларов — речь идет о вариантах без отделки и не в центральных районах. В редких случаях цены бывают ниже — при ограниченных акционных предложениях от застройщиков. Одно из таких действует сейчас у ORBI Group: стоимость апартаментов на первой береговой линии в комплексе Orbi Millennium стартует от 18 750 долларов на этапе котлована. Эта цена доступна для первых 250 клиентов в рамках старта продаж. Это последняя локация, настолько близкая к морю — в 70 метрах от пляжа. В ценовом диапазоне до 50 000 долларов мы также можем предложить пять проектов в Батуми, из которых четыре уже введены в эксплуатацию.
Нана Касса, директор представительства ORBI GROUP в России
Алла из Барселоны: Мы переехали в Испанию с молодым человеком в 2020 году: очень любим страну и много ездили сюда еще до ковида. Спустя два года поженились, решились на ребенка. В итоге в 2023-м я продала свою квартиру в Петербурге и нацелилась на недвижимость в Барселоне, потому что сильно привязалась к городу: здесь удобная инфраструктура, культура, море, горы.
Хотели купить дом, но на мечту денег не хватило, поэтому остановились на квартире — четырехкомнатной с приятным ремонтом. Это вторичка в здании 2008 года, где всего шесть квартир и терраса на крыше. В 2024-м она стоила 395 тысяч евро (примерно 466 тысяч долларов — прим. ред.), площадь — 86 метров.
Купленную квартиру сдаем, живем в той, что сняли еще в 2021-м. Это оказалось выгоднее: заключили контракт на 7 лет, и теперь арендодателю нельзя повышать плату больше, чем на 2–3 % в год — такие испанские законы. Сдаем квартиру за столько же, за сколько снимаем другую, платим только ипотеку. Когда контракт закончится, скорее всего, переедем в свое жилье.
Выбор квартиры
Полина из Батуми: Я не хотела искать жилье сама, поэтому решила обратиться в агентство — нашла его просто в гугле. Агент подбирала объекты, ездила со мной по всем квартирам и инстанциям, взяла на себя общение с застройщиком.
Я выбрала вариант недалеко от стадиона — по расстоянию одинаково и до старого города, и до нового бульвара. Рядом крупные магазины и торговые центры, в самом комплексе — парковка и сквер, скоро обещают бассейн и коворкинг. Тихо, спокойно, до моря 10–15 минут пешком по Аллее героев.
Искала высокий этаж с хорошим видом — смотрела, чтобы рядом точно не построили небоскребы, которые перекроют обзор. Обращала внимание и на самого застройщика: важно, чтобы у него уже были сданные проекты и он давно работал на местном рынке.
Почему покупать у застройщика бывает выгоднее
Покупка квартиры напрямую у застройщика часто оказывается более выгодным решением. В первую очередь это связано с тем, что покупатель не платит комиссию агенту, которая обычно составляет до 3 % от стоимости недвижимости. Кроме того, девелопер может предложить специальные условия: акции, бонусы и программы с банками-партнерами. Застройщик располагает полным каталогом объектов, включая новые, о которых агентства еще могут не знать. Наконец, при заключении договора с девелопером становится меньше посредников — а значит, снижаются риски непонимания или упущенных условий сделки. Всё это делает процесс покупки более прозрачным и безопасным.
Нана Касса, директор представительства ORBI GROUP в России
Алла из Барселоны: Мы купили квартиру в старой части района Сант-Андреу. Там в основном низкоэтажная застройка и живут преимущественно испанцы. Не выбирали место специально, просто нашли здесь редкий экземпляр: остальные либо требовали долгого ремонта, либо находились совсем далеко, либо были темными и с неудобными планировками.
Квартиру нашли сами на сайте idealista — решили, что к риелтору обращаться нет смысла. Воспользовались только услугами брокера, который помогал оформлять документы и решал все вопросы в банке.
Процесс сделки и ипотека
Полина из Батуми: Я привыкла, что в России для покупки квартиры нужно много документов. В Грузии понадобится только паспорт — даже в случае рассрочки. Она беспроцентная, если брать квартиру на этапе котлована. Обязателен первый взнос, обычно около 30 % от стоимости квартиры. Чтобы его заплатить, я просто пришла в банк и отправила деньги с российской карты: в марте 2022-го еще работали SWIFT-переводы из России в Грузию.
Мне особо запомнилось оформление сделки. Мы с агентом пришли в Дом юстиции (место, где решаются все бюрократические вопросы в Грузии — прим. ред.). Сели в кафе, к нам подошли двое мужчин. Я отдала им 150 лари, они забрали мой паспорт, куда-то его отнесли — и через пять минут вернулись. Всё, квартира моя. Оказалось, это нормально для Грузии: в стране очень быстро проводятся сделки купли-продажи недвижимости — здесь это как сходить за хлебом.
Как оплатить недвижимость в Грузии
Клиенты из России используют разные способы оплаты. Можно привезти наличные, воспользоваться SWIFT-переводами (доступны в ряде российских банков), перевести деньги со счета в грузинском банке или через доверенное лицо с таким счетом. Работают и системы перевода, например «Золотая корона». Через них деньги можно отправить себе или своему представителю.
Доступна ли сейчас рассрочка без переплат
По данным опроса ORBI Group и Paper Agency, 43 % читателей «Бумаги» не знали о том, что недвижимость в Грузии можно купить в рассрочку без переплат. Такие предложения действительно есть на рынке и сегодня. Для оформления рассрочки достаточно паспорта, ограничений по сумме покупки в стране нет.
Нана Касса, директор представительства ORBI GROUP в России
Алла из Барселоны: В Испании нужно обратиться в банк еще до покупки квартиры. Там на основе документов о доходах определяют верхнюю границу стоимости жилья: ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 30% от дохода после вычета налога. Потом к этому добавляется налог.
После того, как квартиру выбрали, вносится залог — начинается отсчет 60 дней на то, чтобы ипотеку одобрили. Если не одобрят, есть право на возврат денег. Иностранцам получать ипотеку сложнее. Брокер сказал, что есть трудности для обладателей российских паспортов, но мы с таким не столкнулись. Нам всё одобрили, получилось 2,6 % годовых.
Легализация
Полина из Батуми: При покупке недвижимости в Грузии можно претендовать на ВНЖ (супруги и дети в таком случае также могут получить ВНЖ — прим. ред.). Раньше для этого рыночная стоимость квартиры должна была начинаться от 100 тысяч долларов, с 2025 года — от 150 тысяч. Но это определяется тем, что сказали во время оценки квартиры: специальный человек приезжает, смотрит на квартиру и дает вердикт.
Бывает, оценщик устанавливает цену ниже. А бывает, выше — потому что стоимость квартиры на рынке возросла. Так получилось у меня: спустя два года после покупки квартира стала в два раза дороже. Нюанс в том, что ВНЖ по недвижимости дают на год, и такую оценку нужно каждый раз проводить заново. В итоге я могла бы получить ВНЖ по недвижимости, но он уже был у меня по работе.
Алла из Барселоны: Раньше на ВНЖ Испании можно было рассчитывать при покупке дороже 500 тысяч евро (примерно 589 тысяч долларов — прим. ред.), это программа «золотых виз». Но в апреле 2025 года ее отменили, так что теперь легализоваться в стране в обмен на инвестиции не получится. В любом случае наша квартира была дешевле, так что про вопрос легализации на основе недвижимости мы с мужем и не думали.
Впечатления
Полина из Батуми: Во время покупки я сильно волновалась: всё происходило очень быстро. Только приехала в Батуми — и вот через две недели у меня уже своя недвижимость. Я не знала, как всё повернется, но в итоге живу в своей квартире, делаю ремонт.
Были и неприятные моменты. В Грузии квартиру можно купить в трех вариантах: черный каркас — просто голые стены, белый каркас — когда есть сантехника, электрика и штукатурка, а также под ключ — с полной отделкой и мебелью. Я взяла белый каркас. Из-за этого мне сдали квартиру на полгода позже, и я всё равно не дождалась варианта, за который платила, потому что строители от девелопера всё никак не могли сделать мне стяжку пола и очень сильно затягивали сроки. Пришлось нанимать бригаду и доделывать всё самостоятельно. Так что рекомендую брать черный каркас и получать жилье раньше, чтобы избежать переделок. Но даже несмотря на задержки, я осталась довольна.
Что выбрать: черный каркас, белый каркас или под ключ
Квартиры в строительном варианте (черном каркасе) обычно стоят значительно дешевле, но организация ремонта может стать сложной задачей: найти надежную бригаду, проконтролировать качество и сроки работ, а затем предъявить претензии при недочетах бывает непросто. Если вы хотите сэкономить время и избежать рисков, стоит рассмотреть вариант предчистовой отделки (белый каркас) или готового жилья под ключ. При покупке у проверенного застройщика вы защищены договором и получаете гарантии качества. Мы в ORBI Group предлагаем все форматы: от полностью меблированных апартаментов с техникой до объектов, где можно реализовать собственный дизайн-проект.
Нана Касса, директор представительства ORBI GROUP в России
Алла из Барселоны: Я испытала огромную радость после покупки жилья. Мы искали квартиру год и получили ключи в конце декабря — прямо перед Рождеством. Это было огромное облегчение: всё, ура, сложности позади. Но я не оставляю мечту переехать в свой дом за городом в ближайшие 8–10 лет.
Если планируете купить недвижимость в Батуми, запишитесь на консультацию на сайте ORBI Group
Там же вы сможете узнать больше о проектах девелоперского холдинга в городе и найти апартаменты мечты в пределах бюджета
