За июль — сентябрь 2024 года аренда квартир в Петербурге подорожала в среднем на 17 %, подсчитали в госкорпорации «Дом.рф». До этого цены тоже росли. Главная причина — отмена большинства программ льготной ипотеки. В октябре — ноябре ипотечные ставки взлетели из-за решения Центробанка поднять ключевую ставку до 21 %.
«Бумага» спросила риелторов, что происходит на рынке недвижимости в этих условиях. Вот несколько трендов.
Ипотека стала недоступной. Из-за этого изменился тип покупателей
В январе 2024 года средняя ипотечная ставка на вторичку была 17 % годовых, а на новостройки — 16,8 %, посчитали эксперты из «Дом.рф». Сейчас, по данным сайта «Банки.ру», средняя ипотечная ставка (с учетом оставшихся льготных программ, доступных малому числу покупателей) на вторичку в Петербурге — 26,8 % годовых, а на новостройки — 17,9 %.
В трех главных ипотечных банках России она выше, убедилась «Бумага» с помощью ипотечных калькуляторов каждого из банков.
«Сбербанк» без учета скидок (которых у банка довольно много и они существенные) предлагает ставку на вторичку и новостройки 30,5 % годовых. Так, купив квартиру за 15 миллионов, взяв в кредит 10 миллионов на 30 лет, заемщик должен будет платить 259 тысяч рублей ежемесячно. В ВТБ ставка еще выше — 30,8 %. В «Альфа Банке» ставка при оформлении онлайн ниже, 29,2 %, но требуется первый взнос не менее половины от стоимости квартиры.
Чтобы взять ипотеку на однокомнатную квартиру теперь заемщику нужно иметь доход на уровне 235 тысяч рублей, подсчитали в «Дом.рф».
— Рынок в 2024 году изменился кардинально. Ставка по ипотеке уже была довольно высокой, но сейчас стала запретительной. На это наложилось то, что государство свернуло практически все программы поддержки застройщиков и ипотеки, — констатирует в разговоре с «Бумагой» Александр Минаков, риелтор и глава собственного агентства недвижимости.
Он отмечает, что даже покупатели элитной недвижимости часто брали ипотеку и затем выплачивали ее, причем не обязательно досрочно.
В результате сейчас, по наблюдениям Минакова, на рынке начал преобладать другой тип покупателей:
— Сейчас много людей с прямыми деньгами, которым не нужны кредиты. Эти деньги приходят, например, от продажи старых квартир, когда люди решают улучшить свои жилищные условия.
Аренда подорожала в полтора-два раза, но потом цены немного откатились
— Те, кто мог бы купить квартиру при прежних ставках по ипотеке, теперь перешли на рынок аренды. Из-за этого подорожала аренда, — описывает Александр Минаков.
По мнению риелтора, вторая причина роста цен на аренду — приток жителей в Петербург из других регионов. Однако тотального роста стоимости аренды за 2024 год он не заметил.
— В Петербурге за 30 тысяч рублей по-прежнему без проблем можно снять однокомнатную квартиру. Вырос скорее средний сегмент: аренда двух- и трехкомнатных квартир в хороших новых домах может стоить под 100 тысяч и больше.
Александр уверен, что в пределах инфляции рост стоимости аренды продолжится.
У Андрея Доброго — исполнительного директора витрины недвижимости Restate — другой прогноз:
— Аренда выросла в полтора-два раза и сейчас немного откатывается. Туда ушли многие инвестиционные квартиры и те, кто не может продать на вторичке. Так что цены остаются высокими, но немного корректируются.
Рынок продажи жилья затих, но не замер. Цены стагнируют, но растут в сезон
Александр Минаков замечает снижение количества сделок в сравнении с прошлыми годами. Многие продавцы временно отказались от продажи недвижимости — например из-за неясного будущего курса рубля. Люди не понимают, как вывозить деньги из страны и стоит ли сейчас их менять, что покупать взамен проданной недвижимости. В такой же неопределенности и потенциальные покупатели, которым квартира нужна как вложение денег.
— К застройщикам сейчас идти бесполезно. У них продажи упали, но цены держат высокими. Не факт, что покупка по нынешней цене будет выгодной инвестицией. Купить, как раньше, убитую квартиру и сделать в ней ремонт — тоже сомнительная перспектива. Подорожали материалы и кредиты очень дорогие. Не факт, что всё окупится, — рассказывает Минаков.
Но это не значит, что сделок нет, продолжает он.
— Сделки будут идти, даже если ставка по ипотеке будет 30 %. Недвижимость — это вечный двигатель: люди рождаются, переезжают, банкротятся и так далее. Всегда возникают ситуации, когда нужно переехать, продать или купить что-то новое, — не теряет оптимизма риэлтор Александр Минаков.
По мнению Андрея Доброго, падения спроса на покупку в 2025 году ждать не стоит:
— Точечно — да. В неудачных проектах — да. В остальном — нет. Не надо забывать, что при инфляции в 15 % и депозитах в 20 %, недвижимость по сути дешевеет на этот же процент за год.
По данным Restate, в Петербурге за год цена на недвижимость практически не изменились. Цена за квадрат новостройки выросла с 250,5 до 260,3 тысячи рублей. Рост на вторичном рынке — с 213,5 до 220,3 тысячи рублей.
— Сейчас, под Новый год, также наблюдаю некоторый рост цен и уменьшение количества высоколиквидных вариантов — это действует сезонный спрос, — рассказала «Бумаге» риелтор Ксения Захарова, сотрудница «Минаков недвижимость».
Покупатели стали требовательнее. Продавцам стоит делать ремонт и согласовывать перепланировки
Ксения Захарова отмечает, что сейчас пользуются спросом квартиры в центре города, у которых в порядке все документы (легализованы перепланировки, нет других рисков) и в которых сделан хотя бы минимальный ремонт:
— Вполне объяснимо, что люди сейчас не хотят сами делать ремонты. Работы и стройматериалы подорожали. Кредиты дорогие. «Ту самую» технику и мебель не найти.
Андрей Добрый считает, что самые ходовые квартиры сейчас — это 1–3-комнатные в домах, построенных 10–15 лет назад, в обжитых районах у метро. Помимо этого пользуются спросом студии у метро на окраинах под сдачу.
Что еще почитать:
- Рост цен на квартиры и падение спроса. К чему привело изменение условий льготной ипотеки — и что будет, когда ее отменят.
- Десятилетиями ждать жилье, пока участники войны получают квартиры, а Смольный сообщает о тысячах «счастливых новоселов». Как устроено улучшение жилищных условий в Петербурге.
